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1-5月廣東房地產市場分析報告出爐!(附數據)

發布于2019-06-27 分類:樓市焦點 來源:廣東房協

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概述


??2019年1-5月,廣東商品房市場呈現回調態勢,銷售面積同比降幅有所擴大,商品房待售面積與4月期末基本持平。銷售市場回調使得銷售資金回籠相對放緩,加之企業融資監管趨嚴,企業到位資金同比增速出現年內首度回落。在“穩地價、穩房價、穩預期”和因城施策的政策導向下,預計各地政策將適時預調、微調,后市仍將保持平穩運行。


??01、房屋銷售市場膠著


??庫存總量大體穩定


??2019年1-5月,廣東商品房銷售面積4626.66萬平方米,同比下降5.7%;銷售額6462.69億元,增長4.3%;銷售均價13968元/平方米,同比上漲10.6%。其中,商品住宅銷售面積4021.95萬平方米,同比下降5.8%,降幅較1-4月擴大2.2個百分點;銷售額5496.06億元,增長5.2%,增幅略微回落0.3個百分點;銷售均價13665元/平方米,同比上漲11.6%,漲幅擴大2.1個百分點。非住宅商品房銷售面積604.71萬平方米,銷售金額966.64億元,同比分別下降5.3%和0.5%,降幅較1-4月擴大3.7個和7.0個百分點;銷售均價15985元/平方米,同比上漲5.1%,漲幅回落3.2個百分點。數據顯示,5月商品房銷售市場相比3、4月的回暖態勢有所降溫,銷售面積、銷售金額同比增速均現回落,銷售均價穩中微漲,市場總體表現較為膠著。





??分區域看,1-5月珠三角地區商品房銷售面積3042.05萬平方米,銷售額5317.36億元,同比增長0.4%和8.1%,較1-4月回落3.0個和1.5個百分點;銷售均價17480元/平方米,同比上漲7.7%,與1-4月的均價17356元/平方米基本持平。粵東西北商品房合計銷售面積1584.61萬平方米,銷售金額1145.33億元,同比分別下降15.4%和10.3%,降幅較1-4月擴大1.1個和0.6個百分點;銷售均價7228元/平方米,同比上漲6.0%,也與1-4月的7143元/平方米大體相當。數據顯示,廣東各地區商品房銷售面積同比增速較1-4月均有所下滑,銷售均價總體穩定。




??從庫存情況看,截至2019年5月期末,全省商品房待售面積5586.12萬平方米,比4月期末略有減少;同比增長6.4%,增幅與4月基本持平。其中商品住宅待售面積2678.88萬平方米,非住宅2907.24萬平方米,同比分別增長3.0%和9.8%。

1-5月廣東房地產市場分析



??02、到位資金增速回落


??完成投資走勢企穩


??1-5月房地產企業到位資金9293.12億元,同比增長13.8%,增速較1-4月回落2.2個百分點。其中,國內貸款1735.75億元,同比下降6.1%,降幅較1-4月擴大1.9個百分點;自籌資金2286.47億元,定金及預收款3306.88億元,個人按揭貸款1403.11億元,同比分別增長11.2%、28.7%和17.2%,增速較1-4月提高3.2個和下降7.3個、4.6個百分點。數據顯示,受商品房銷售市場表現膠著和5月銀保監會發文要求金融機構不得違規進行房地產融資等的影響,1-5月企業到位資金的主要來源中,除自籌資金外其他來源資金同比增速均出現不同程度下滑。



??從投資建設情況看,1-5月全省房地產完成投資5277.18億元,同比增長13.3%,與1-4月持平。其中,珠三角地區完成投資4218.66億元,同比增長14.2%,占全省79.9%;粵東西北合計完成投資1058.52億元,同比增長10.0%,合計占全省的20.1%。全省商品房新開工面積6545.42萬平方米,竣工面積2910.06萬平方米,同比分別下降4.1%和8.7%;降幅較1-4月擴大4.2個和2.5個百分點。




??03、金融環境相對偏緊


??因城施策為促平穩


??從貨幣信貸政策看,今年以來,全球經濟增長乏力,主要經濟體貨幣政策紛紛轉向寬松。面對外部環境不確定性增大、國內外經濟下行壓力加重、我國宏觀杠桿率較高等內外部復雜嚴峻的形勢,我國貨幣政策可能作進一步逆周期調整,保持適度寬松。但從房地產領域而言,5月17日銀保監會發布的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》要求針對房地產進行嚴查,包括:表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資;個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房;資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用于房地產開發。6月13日,中國銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇表示:“我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。”由此可見,為從資金源頭上遏制房地產市場過熱,房地產金融仍是重點監管對象,房地產企業融資環境將持續偏緊,房貸利率可能重新回升。


??從市場調控政策看,廣東各地政策基本保持穩定。省外情況看,近期既有西安升級限購政策、成都對于貨款利率的指導等以抑制房價過快上漲,也有恩施要求“不得惡性價格競爭”、贛州要求“停止特價房銷售”等以防止房價大幅下跌,反映出相關部門對房地產市場“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標沒有改變。有鑒于此,在因城施策原則下,預計各地政府會適時預調、微調,防止市場大起大落,后市仍將保持平穩運行。建議企業要順勢而為,堅持“房住不炒”,規范經營行為;加強風險防范意識和企業資金流管控,謹慎量力投資,共同促進房地產市場平穩健康發展。



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